올해 7월부터 공인중개사법이 개정됩니다. 이 내용을 꼭 기억 또는 저장하셔서 전세계약하실 때 공인중개사에게 이야기하세요! 전세사기를 피할 수 있는 방법입니다!
공인중개사법 개정 내용 (전세사기 피하는 방법 )
전세사기로 인하여 많은 피해가 발생하여 이.제.서.야. 공인중개사법이 개정되었습니다. 다만 올해 7월부터 적용된다는 점 기억해주세요!
공인중개사법 개정 내용
선순위 권리관계 설명 의무
공인중개사는 임대인이(집주인) 미납된 세금이 있다면 꼭 임차인에게 알려줘야 합니다. 또한 전입한 모든 세대의 확정일자 내역을 알려줘야 합니다.
내가 살고 있던 빌라나 아파트가 경매로 넘어가는 경우는 크게 3가지입니다.
①은행에 돈을 빌리고 그 이자를 갚지 않은 경우, ②세금을 미납한 경우, 마지막으로 ③남의 돈을 빌리고 갚지 않는 경우입니다.
그래서 우선 미납된 세금이 있는지 체크하고, 전입한 모든 세대들의 확정일자와 보증금액을 확인하셔서 내가 이 집에 전세를 들어갔는데 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있을 정도로 안전한 지를 확인하셔야 합니다.
전세 들어가도 안전한지 확인하는 법
보통 신축 빌라의 경우 ①은행 저당금액과 ②다른 세입자들의 보증금의 합 그리고 ③내가 들어가서 산다면 낼 보증금의 합이 현재 시세의 70% 이하라면 그나마 안전한 집이라고 보시면 됩니다.
하지만 아슬아슬하게 70% 이하라면 굳이 모험을 하실 필요는 없다고 생각합니다.
제가 그랬거든요.
쨋든 다시 본론으로 돌아와서 구축빌라라면 70% 이하여도 안심하시면 안 됩니다. 여러 변수들이 많아요. 위치가 좋다면 구축이라도 값이 나가겠지만 외곽의 구축빌라라면 글쎄요. 저라면 위의 합이 50%만 넘어도 안 들어가고 월세 살겠습니다.
월세라면 보증금이 떼일 걱정은 크게 안 하셔도 되지만 전세라면 위 과정을 무조건 본인이 계산해 보시고 결정하셔야 합니다.
공인중개사는 무조건 안전하다고 하죠. 은행 빚과 보증금 합이 이미 현 시세의 70%를 훌쩍 넘는데
'이 집주인이랑 본인이 잘 알기 때문에 걱정 안 하셔도 된다, 몇 달 뒤에 선순위 집이 나가기 때문에 그러면 님은 안전하다 '는 둥의 개소릴 합니다. 그런 경우 욕하시고 나오세요. 그건 개 xx입니다.
몇 달 뒤 에 안 나가고 연장하면요? 공인중개사가 책임질까요? 아뇨 안 집니다. 그러니 꼭 본인이 계산해 보시길 바랍니다. 그리고 빌라의 경우 신축이라도 현재 시세를 100%로 잡지 마세요. 그 시세는 공인중개사 본인의 생각이며, 그 가격에는 절대 안 팔립니다. 주변 건물 시세라고요? 그 가격에서 30%는 깎여야 사람들이 구매를 생각할 메리트가 있는 가격입니다.
과거에는 열받게도 경매가 넘어가기 전까지는 전입세대들의 보증금 합을 알 길이 없었습니다. 이게 말이 됩니까? 그러니 임차인들은 보증금의 합이 얼마인지도 모르고 전세를 들어간 것이었죠. (물론 건물의 저당권 및 선순위 보증금 합을 속인 공인중개사도 개xx입니다.)
임차인 보호제도 설명
공인중개사는 소액 임차인 보호를 위해서 최우선변제권과 민간임대주택의 경우 임대보증금 보증제도 등의 임차인 보호제도를 설명해줘야 합니다. 또 중개대상물확인설명서에 함께 작성도 해야 하죠.
주택 관리비 내역 공개
말 그대로 관리비 총액과 세부 내역, 부과 방식에 관한 설명 사항을 중개대상물 확인설명서에 기재해야 합니다.
관리비로 소위 삥땅 치는 일 없도록 말이죠. 특정 주택에서는 특히 오피스텔의 경우 관리비가 다른 곳에 비해 과하게 요구하는 경우들이 있습니다.
어느 주머니로 들어가는지 모르기 때문에 미리 확인하고 또 여차하면 동네 다른 주택들의 관리비 내역도 확인 가능합니다. 이런 경우 주변 관리비 내역을 어느 정도 알고 가시는 게 유리하겠네요.
관리비 총액은 직전 1년간 월평균 관리비입니다.
중개보조원 신분고지 의무
공인중개사가 아닌 중개보조원인데 중개사처럼 하는 사람들이 많죠. 그래서 중개보조원이 현장 안내 및 보조업무를 한다면 본인이 보조원인 사실을 알려야 하며 이 내용이 이행이 됐는지 중개대상물 확인설명서에 서식이 추가될 예정입니다.
공인중개사 책임 강화
공인중개사의 손해배상 책임을 강화하기 위해서 공제제도를 개선하고 과태료 부과체계 정비 등 중개업 관련 제도를 지속적으로 개선해 나갈 예정이랍니다.
아쉽게도 되었다가 아니라 추진예정이기 때문에 조금 더 기다려보셔야겠습니다.
오늘은 올해 7월에 개정될 공인중개사법 내용을 알려드렸습니다. 그래도 선순위 임차인들의 보증금과 확정일자등을 이제는 알 수 있어서 내가 현재 이 빌라에 들어가는 것이 안전한지 위험한지 임차인들이 직접 확인할 수 있게 되었습니다.
당연히 그렇게 되었어야 했는데 법적으로 되어 있지 않아서 그동안 선순위 보증금의 합도 알지 못하고 공인중개사의 말만 믿고 전세계약을 했던 것이었죠.
진짜 이렇게 많은 피해자가 나오고 나서야 일을 하니... 참 할 말이 없습니다.
어쨌든 앞으로 전세계약을 생각하시는 분들은 위 사항을 잘 기억하셨다가 공인중개사에게 당당히 요구하시길 바랍니다.